Renta 5,89% y 17 años para recuperar: dónde rinde más comprar en pozo para alquilar (ranking de barrios)

La renta bruta promedio de alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es de 5,89% anual, lo que equivale a unos 17 años de alquiler para recuperar la inversión. El dato surge del relevamiento de Zonaprop difundido por La Nación Propiedades en agosto de 2026, y marca una mejora frente a un año atrás: hace doce meses el rendimiento era todavía más bajo. Es una foto útil para el que evalúa comprar hoy —incluso en pozo— pensando en poner el departamento en alquiler.

Conviene tomar estos números como estimación de mercado: son promedios de valores publicados, no rendimientos garantizados. La renta real de cada unidad depende del precio efectivamente pagado, de los meses de vacancia, de las expensas y del estado en que se entregue. Aun así, sirven para ordenar prioridades y comparar barrios sobre una misma base.

Qué mide la renta bruta (y por qué habla de 17 años)

La renta bruta es la relación entre lo que un inmueble genera de alquiler en un año y su precio de compra. Si un departamento cuesta USD 150.000 y se alquila por un equivalente a USD 735 mensuales, produce cerca de USD 8.800 al año: alrededor de 5,9% del valor. La cuenta inversa —100 dividido por ese porcentaje— da los años teóricos para recuperar el capital: con 5,89%, unos 17.

Es un indicador "grueso": no descuenta expensas, impuestos, comisiones ni períodos sin inquilino, y tampoco contempla la revalorización del inmueble, que en pozo suele ser la parte más relevante del retorno. Por eso la renta bruta ordena el ranking, pero la decisión final necesita mirar también cuánto puede valer la unidad al escriturar.

El ranking: dónde rinde más y dónde menos

Según el mismo relevamiento de Zonaprop (julio-agosto 2026), el rendimiento se comporta casi como un espejo del precio: rinde más donde el metro cuadrado está más barato.

Los barrios de mayor rendimiento (por encima del 7%)

• Villa Lugano y La Boca superan el 7,5% de renta bruta, los valores más altos de la Ciudad.
• Parque Patricios, Balvanera y Once (Once/Balvanera) aparecen también por encima del 7%.
• El común denominador: precios de compra relativamente bajos y alquileres que, en proporción, rinden más. Son zonas de mayor rotación de inquilinos y, en algunos casos, con procesos de renovación urbana en marcha —algo a verificar caso por caso.

Los barrios premium (menor rendimiento)

• Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano ofrecen rentas más acotadas, en un rango de 3,5% a 4,8% anual.
• Ahí el precio del metro es el más caro de la Ciudad —Puerto Madero ronda los USD 6.294/m² en obra nueva, Núñez USD 4.129 y Palermo USD 3.973, según El Economista y Ámbito—, así que el alquiler representa un porcentaje menor del capital invertido.
• El atractivo de estas zonas no suele estar en el flujo de alquiler sino en la estabilidad del valor y en la demanda sostenida, factores que conviene ponderar aparte del yield.

Como referencia del contexto de alquileres: un dos ambientes en CABA promedió alrededor de $873.668 por mes en julio de 2026, con una suba interanual del 30,7% que quedó por debajo de la inflación del período, según Zonaprop y El Cronista. La oferta de unidades en alquiler se multiplicó tras la derogación de la Ley de Alquileres, lo que aflojó la presión sobre los precios y hace más importante elegir bien la zona y el producto.

Por qué el pozo entra distinto en esta cuenta

El ranking de renta se calcula sobre unidades terminadas y en alquiler. Comprar en pozo cambia dos variables. Primero, el precio de entrada: el metro en pozo promedia USD 2.893 en CABA y suele quedar por debajo del de una unidad a estrenar equivalente, lo que —si el proyecto se entrega según lo previsto— puede mejorar la renta efectiva sobre el capital realmente desembolsado. Segundo, el tiempo: entre el boleto y la posesión no hay alquiler, así que el rendimiento "arranca" recién con la entrega.

La lectura combinada es la que importa: un barrio de yield alto con un pozo bien comprado potencia el flujo de alquiler; uno premium puede rendir poco de alquiler pero sostener mejor el valor. No hay una respuesta única, sino un cruce entre objetivo (renta o resguardo), horizonte y tolerancia al riesgo de obra.

¿Qué significa para el que invierte en pozo?

• Definí tu objetivo antes que el barrio. Si buscás flujo mensual, los barrios de renta alta (7%+) mandan; si priorizás resguardo de valor, los premium tienen otra lógica aunque rindan 3,5-4,8%.
• Usá el 5,89% como piso de comparación, no como promesa. Restá expensas, vacancia e impuestos para estimar la renta neta real de cada unidad.
• Sumá la revalorización a la cuenta. En pozo, buena parte del retorno esperado está en la diferencia entre el precio de compra y el valor a la entrega, algo que el yield de alquiler no captura.
• Verificá el proyecto, no solo el barrio. Antecedentes de la desarrolladora, avance de obra y condiciones del boleto pesan tanto como el ranking de rendimiento.

Si querés cruzar estos rangos de renta con proyectos concretos por zona, en nuestro catálogo podés filtrar desarrollos en pozo por barrio y comparar precios de entrada para armar tu propia cuenta. Es información para decidir con criterio, sin apuro.

Fuentes: La Nación Propiedades / Zonaprop — Rentabilidad de alquileres en CABA, agosto 2026 (renta bruta 5,89%, ~17 años, ranking por barrio): https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inversiones/rentabilidad-de-alquileres-en-caba-cuales-son-los-barrios-que-mas-pagan-en-agosto-2026-nid20082026/ · La Nación Propiedades / Zonaprop — Barrios con mayor rentabilidad bruta para invertir en alquiler, julio 2026: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/cuales-son-los-barrios-con-mayor-rentabilidad-bruta-para-invertir-en-alquiler-nid23072026/ · El Cronista / Zonaprop — Alquiler 2 ambientes CABA ~$873.668 y evolución de la oferta, jul-ago 2026 · El Economista / Ámbito Financiero — Valor del m² pozo CABA (USD 2.893) y barrios más caros (Puerto Madero, Núñez, Palermo), 2026

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la renta promedio de alquilar en CABA en 2026?

La renta bruta promedio es de 5,89% anual, unos 17 años de alquiler para recuperar la inversión, según el relevamiento de Zonaprop difundido por La Nación Propiedades en agosto de 2026. Es una estimación de mercado sobre valores publicados: la renta real de cada unidad varía según precio pagado, expensas y vacancia.

¿Qué barrios de Buenos Aires rinden más para alquilar?

Los de metro cuadrado más económico: Villa Lugano y La Boca superan el 7,5% de renta bruta, y Parque Patricios, Balvanera y Once quedan por encima del 7%, según Zonaprop (2026). Los barrios premium como Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano rinden menos de alquiler (3,5% a 4,8%), pero suelen ofrecer mayor estabilidad de valor.

¿Conviene comprar en pozo para alquilar?

Depende del objetivo. El pozo suele tener un precio de entrada más bajo que una unidad a estrenar equivalente, lo que puede mejorar la renta sobre el capital invertido, pero no genera alquiler hasta la entrega y hay que verificar el proyecto y la desarrolladora. La renta bruta ordena la comparación; la revalorización a la entrega es la otra parte del retorno.