Desarrolladoras en Núñez

En Núñez 2026, un 2 ambientes en pozo cotiza desde USD 113.000 (45 m² promedio). El ticket final depende de amenities, piso y orientación, con variación típica de ±15%. La cuota mensual UVA durante 24-36 meses de obra ronda los USD 800-1.300 según monto del anticipo (10-30%).

En Núñez operan desarrolladoras con trayectoria comprobada como Grupo Briones, RAGHSA, Vizora y Argencons, entre otras. La selección debe basarse en: años de experiencia (mín. 10), obras entregadas (mín. 5), fideicomiso registrado en CNV, y referencias verificables de inversores previos. El listado completo de las 10 mejores está más arriba en esta página.

La plusvalía promedio de pozo→terminado en Núñez fue del 20% en 2025-2026, dependiendo del momento del ciclo y la etapa de compra (a menor avance de obra, mayor descuento). El rendimiento total de la inversión incluye también el alquiler post-entrega (USD 780/mes promedio para 2 amb).

Los plazos típicos de obra en Núñez son de 24-36 meses desde el lanzamiento. Los proyectos boutique (menor escala) suelen entregar en 18-24 meses; los proyectos con torres entregan 30-42 meses. Verificar siempre el cronograma firmado en el boleto y la cláusula de mora por incumplimiento de fechas.

Para inversores con horizonte 24-36 meses, Núñez sigue siendo una zona atractiva por: (1) descuento del 20-35% sobre precio mercado terminado, (2) ajuste por índice CAC/ICC que protege en pesos, (3) demanda residencial estable, (4) plusvalía proyectada del 20%. El riesgo principal sigue siendo la calidad de la desarrolladora elegida.

El esquema típico es: anticipo del 10-30% al firmar boleto, cuotas mensuales ajustadas por CAC/ICC durante 24-36 meses, y saldo (10-30%) en la posesión. Algunas desarrolladoras aceptan ahorro UVA o crédito hipotecario para el saldo final. NO existe financiación tradicional para la cuota mensual durante la obra.

Los proyectos premium en Núñez incluyen amenities estándar: SUM, gimnasio, pileta (climatizada en gama alta), parrillas, laundry, cochera (con costo extra USD 15.000-30.000), bauleras, y servicios opcionales como conserjería 24h, business center, sky bar o spa en torres.

Pozo conviene si: querés descuento 20-35%, tenés 24+ meses de horizonte, podés afrontar cuotas en pesos ajustadas. Usado conviene si: necesitás mudarte ya, querés rentar inmediato, preferís evitar riesgo de obra. En Núñez, ambos formatos son válidos según objetivo del inversor.

Durante la obra: solo se paga el impuesto al sello (1-3% según jurisdicción) al firmar el boleto. En la escritura: impuesto al sello escritura + honorarios escribano (2-4%). Para alquilar luego: Ingresos Brutos + Ganancias según escala. Bienes Personales aplica si el patrimonio total supera el mínimo no imponible.

Riesgos principales: (1) Default de desarrolladora (mitigar con fideicomiso al costo o garantía hipotecaria), (2) Mora en entrega (verificar cláusula de penalización), (3) Cambio de especificaciones (exigir planos firmados), (4) Disputa con vecinos (revisar reglamento de copropiedad), (5) Riesgo macro Argentina (cambio de reglas tributarias o cambiarias).

USD 5.029/m² para nuevos en pozo (Metrafy febrero 2026), con promedio del barrio en USD 3.528. Lomas de Núñez es la sub-zona más cara (USD 4.500-5.500). Brecha entre nuevo y usado: +148%, la más alta de CABA.

Grupo Chomer (GCH) con Aura Núñez (USD 35M), BrodyFriedman con Torre Quo Vilela (USD 22M), Crayon con proyectos boutique y Avalon en residencial. 141 proyectos activos en total.

Rentabilidad bruta anual estimada entre 4% y 6% en dólares. La revalorización al entregar puede llegar al 30-40% por la brecha histórica nuevo/usado. Alquiler residencial firme por perfil ejecutivo del barrio.

Lomas de Núñez: ticket más alto pero mayor revalorización + perfil familia premium. Núñez tradicional sobre Cabildo: mejor liquidez por conectividad subte + tipologías chicas con alquiler estable. Bajo Núñez ofrece equilibrio entre ambos.