La brecha usado vs. a estrenar tocó récord (37%): ¿conviene todavía entrar en pozo?

El argumento clásico para comprar en pozo siempre fue el mismo: se entra más barato que a lo terminado y se captura la diferencia cuando la obra avanza. En 2026 ese razonamiento quedó bajo la lupa. Según reportes de Revista Mercado, iProfesional y Ámbito (mayo–agosto 2026), la brecha entre el metro cuadrado a estrenar y el usado en CABA tocó un récord histórico cercano al 37%: US$ 2.898 el m² a estrenar contra US$ 2.219 el usado. Y las unidades a estrenar están a apenas 2% de su máximo histórico.

Qué muestran los números

El dato de fondo es que el mercado se abrió en dos. El usado subió apenas 3,32% interanual y, según La Nación Propiedades con datos de Zonaprop (julio 2026), solo la mitad de los barrios mostró alzas en el año. El a estrenar, en cambio, quedó pegado a su techo. El pozo se ubica en el medio: el m² en pozo en CABA promedia US$ 2.893, un 22% arriba de noviembre de 2023, un 31% por encima del usado y apenas 2,2% arriba del a estrenar (Ámbito Financiero / El Economista).

Ese último número es el más incómodo para la tesis del pozo: si el pozo ya está casi al nivel del a estrenar, el histórico "descuento por comprar en obra" se achicó. Por tipología, un 2 ambientes de 50 m² en pozo ronda los US$ 150.000 y un 3 ambientes de 70 m² los US$ 225.000.

Por qué se abrió la brecha

Hay una explicación de costos detrás. Según Infobae (21 de agosto de 2026), el costo de construcción se mantuvo amesetado pero caro en dólares —alrededor de US$ 1.629/m² en julio— y acumula un alza del 118% desde octubre de 2023. Cuando construir cuesta caro, lo nuevo no puede bajar de precio; el usado, sin ese piso, es el que absorbe el ajuste. Esa tijera es la que llevó la brecha a niveles récord.

¿Qué significa para el que invierte en pozo?

La pregunta no es "¿el pozo dejó de convenir?" sino "¿en qué proyectos el descuento todavía existe?". Algunas claves para leer el momento:

• El descuento del pozo se comprimió, pero no desapareció. El pozo sigue por debajo del a estrenar; el punto es que el margen es más fino que antes. Hoy importa más que nunca el precio de entrada específico de cada proyecto, no el promedio del mercado.
• El costo de construcción es un piso. Con la reposición cara en dólares, los proyectos nuevos tienen poco margen para bajar. Eso sostiene el valor del a estrenar y, por arrastre, del pozo bien comprado.
• La brecha récord es también una señal de recorrido. Si el usado está estancado y lo nuevo cerca de máximos, la diferencia puede cerrarse por dos vías: que suba el usado o que se enfríe lo nuevo. Cuál pesa más es algo a verificar con la evolución mensual.
• Etapa de obra y desarrollador mandan. Cuanto más temprana la etapa, mayor el potencial de diferencia, pero también mayor el riesgo de ejecución. La solidez del desarrollador y el cronograma son datos a chequear, no supuestos.
• La renta ordena la decisión. Con una renta bruta promedio en CABA del 5,89% (La Nación Propiedades, 20-ago-2026), el número de entrada define el retorno. Un pozo comprado caro erosiona el yield futuro.

Un mercado más selectivo

El consenso de BBVA Research para 2026 describe a un comprador "más profesional, racional y selectivo", en un año que podría marcar el primer crecimiento real de precios desde 2018. En ese marco, la brecha récord no invalida al pozo: lo vuelve un juego de selección. Ya no alcanza con comprar "en pozo" en abstracto; hay que comprar el pozo correcto, a un precio que deje aire respecto del a estrenar del mismo barrio.

La conclusión es neutral y práctica: el pozo sigue teniendo sentido cuando el precio de entrada conserva una diferencia real frente a lo terminado y cuando el proyecto tiene respaldo. Con la brecha en máximos, ese análisis fino es lo que separa una buena compra de una del montón. En el catálogo y los análisis del sitio podés comparar precios de pozo por barrio contra referencias de usado y a estrenar, y ver en qué proyectos el descuento todavía está vivo.

Fuentes: Revista Mercado / iProfesional / Ámbito (may–ago 2026) — Brecha usado vs. a estrenar en récord histórico ~37% (nuevo US$ 2.898/m² vs. usado US$ 2.219/m²); a estrenar a 2% de su máximo. · Ámbito Financiero / El Economista (jun–jul 2026) — m² en pozo CABA US$ 2.893, +22% desde nov-2023, 31% arriba del usado y 2,2% arriba del a estrenar. · La Nación Propiedades con datos de Zonaprop (jul 2026) — m² usado CABA US$ 2.219, interanual +3,32%; solo la mitad de los barrios subió en el año. · Infobae (21-ago-2026) — Costo de construcción amesetado pero caro: ~US$ 1.629/m² en julio 2026, +118% acumulado desde oct-2023. · La Nación Propiedades (20-ago-2026) — Renta bruta promedio CABA 5,89%. · BBVA Research 'Situación Inmobiliaria 2026' (feb-2026) — Comprador más profesional y selectivo; posible primer crecimiento real de precios desde 2018.

Preguntas frecuentes

¿De cuánto es la brecha entre departamentos a estrenar y usados en CABA?

Según Revista Mercado, iProfesional y Ámbito (may–ago 2026), la brecha tocó un récord histórico cercano al 37%: US$ 2.898 el m² a estrenar frente a US$ 2.219 el usado. Además, las unidades a estrenar están a apenas 2% de su máximo histórico, mientras el usado subió solo 3,32% interanual.

¿Sigue conviniendo comprar en pozo si la brecha está en récord?

El pozo todavía se ubica por debajo del a estrenar (promedia US$ 2.893/m² en CABA, apenas 2,2% arriba del nuevo), pero el histórico descuento se comprimió. Hoy importa el precio de entrada específico de cada proyecto y su etapa de obra más que el promedio del mercado. Es una decisión de selección, no automática.

¿Por qué se abrió tanto la brecha entre lo nuevo y lo usado?

En buena parte por el costo de construcción: se mantuvo caro en dólares (alrededor de US$ 1.629/m² en julio 2026, según Infobae) y acumula +118% desde octubre de 2023. Cuando construir es caro, lo nuevo no puede bajar de precio, mientras el usado, sin ese piso, absorbe el ajuste.