Invertir en pozo puede ser muy rentable, pero solo si calculas bien el numero final. El error mas comun es mirar solo el precio de entrada y no el costo total, los plazos y el plan de salida (reventa o alquiler).
En esta guia vas a ver cuanto se gana invirtiendo en pozo con ejemplos simples y un metodo paso a paso para calcular rentabilidad con tres metricas: ROI, rentabilidad anual y TIR. Al final tenes una plantilla para armar tu calculo y una checklist.
Respuesta rapida
- En pozo se gana por 3 cosas: precio de entrada, valorizacion durante la obra y salida bien elegida (reventa o alquiler).
- El calculo real incluye: cuotas ajustadas, gastos, escritura, equipamiento y tiempo (plazo).
- Si no calculas con escenarios (conservador, base, optimista), te podes sorprender con el costo final.
Invertir en pozo: de donde sale la ganancia
Cuando alguien pregunta cuanto se gana invirtiendo en pozo, en realidad esta preguntando por el motor de ganancia. En general, hay 3 fuentes:
- Precio de entrada: si compras temprano, a veces entras por debajo del valor de mercado.
- Valorizacion por avance de obra: a medida que el edificio avanza, el valor suele subir (si el proyecto se ejecuta bien).
- Salida: podes ganar por reventa (capital gain) o por alquiler (renta), o una combinacion.
La clave es que la ganancia no se mide solo en dolares finales, sino en relacion al capital invertido y al tiempo. Por eso abajo vas a usar ROI, rentabilidad anual y TIR.
Que numero mirar: ROI, rentabilidad anual y TIR
1) ROI (retorno sobre la inversion)
Sirve para un calculo rapido. Formula:
ROI = (Valor de salida – Costo total) / Costo total
Ejemplo: si el costo total fue 100 y vendes a 125, el ROI es 25 por ciento.
2) Rentabilidad anual (aproximada)
Sirve para comparar contra otras alternativas. Formula simple:
Rentabilidad anual = (1 + ROI)^(12 / meses) – 1
Si tu ROI fue 25 por ciento en 24 meses, la rentabilidad anual aproximada baja porque no fue en 12 meses.
3) TIR (tasa interna de retorno)
Es la mas completa porque considera el calendario de pagos (cuando entra y sale la plata). Es ideal para pozo porque pagas en etapas. En la practica, se calcula con planilla (funcion IRR o TIR) usando los flujos mensuales.
Tip practico: si pagas 30 por ciento al inicio y 70 por ciento en cuotas, el ROI puede verse bien, pero la TIR te muestra si realmente fue buen negocio por el timing.
Como calcular rentabilidad en pozo paso a paso
Este es el metodo mas simple y realista para calcular rentabilidad al invertir en pozo sin autoenganarte.
Paso 1: defini la salida
- Reventa: vender al momento de la entrega o poco despues.
- Alquiler: alquilar y sostener el activo.
Paso 2: arma el costo total (no solo el precio)
En pozo, el costo total suele ser:
- Pago inicial (adhesion o anticipo)
- Cuotas durante obra (con ajuste si aplica)
- Refuerzos (si existen)
- Gastos administrativos o de fideicomiso (si existen)
- Escritura (si no esta incluida)
- Equipamiento post entrega (aires, luces, placares, cortinas, etc)
Paso 3: define 3 escenarios
La gente busca seguridad. Los escenarios te obligan a pensar el riesgo:
- Conservador: obra se demora, ajuste alto, valor de salida moderado.
- Base: lo esperado segun proyecto.
- Optimista: entrega a tiempo y buena suba de valor.
Paso 4: estima valor de salida con criterio
Para no inventar numeros, usa comparables: unidades similares en la zona (misma tipologia, metros, amenities). Si no tenes datos, usa un rango y calcula los 3 escenarios.
Paso 5: calcula ROI y anualizada
Con costo total y valor de salida, ya podes estimar ROI y rentabilidad anual. Si ademas armas el calendario de pagos por mes, podes sacar TIR con una planilla.
Ejemplo 1: cuanto se gana invirtiendo en pozo si revendes al entregar
Escenario base (numeros ilustrativos, para entender el metodo):
- Precio de entrada total estimado (sin extras): 120.000
- Gastos y escritura estimados: 6.000
- Equipamiento post entrega: 4.000
- Costo total: 130.000
- Valor de reventa al entregar: 155.000
Ganancia bruta: 155.000 – 130.000 = 25.000
ROI: 25.000 / 130.000 = 0,192 (19,2 por ciento)
Ahora mira el tiempo. Si esto ocurrio en 24 meses:
Rentabilidad anual aproximada: (1 + 0,192)^(12/24) – 1 = aproximadamente 9 por ciento anual.
Lectura correcta
El numero es bueno o malo segun el riesgo del proyecto, la zona y el esfuerzo de capital en el tiempo. Por eso la TIR es clave si los pagos fueron escalonados.
Ejemplo 2: cuanto se gana invirtiendo en pozo si alquilas
En alquiler, la rentabilidad combina 2 cosas:
- Renta: alquiler neto anual sobre costo total.
- Valorizacion: si el activo sube, eso tambien cuenta (pero no es caja mensual).
Escenario base:
- Costo total: 130.000
- Alquiler mensual: 650
- Vacancia estimada: 1 mes al ano
- Gastos (expensas extraordinarias, mantenimiento, seguros): 1.200 al ano
Ingreso anual bruto: 650 x 11 = 7.150
Ingreso anual neto (simplificado): 7.150 – 1.200 = 5.950
Renta neta anual sobre costo total: 5.950 / 130.000 = 0,0457 (4,6 por ciento anual)
En este caso, el pozo puede haber sido buena entrada por precio, pero la renta neta anual suele ser mas baja que la expectativa emocional del inversor. Por eso, muchos inversores combinan: reventa parcial o esperar una mejora de valor antes de alquilar.
Riesgos que bajan la rentabilidad y como evitarlos
Estos son los puntos que mas se repiten en feedback de lectores de blogs del rubro: quieren evitar sorpresas de costo final y demoras.
- Demora de obra: te corre la salida y baja la rentabilidad anual. Mitigacion: proyectos avanzados y antecedentes verificables.
- Ajuste de cuotas: cambia el costo total. Mitigacion: entender indice y formula, y calcular escenario conservador.
- Calidad final distinta al render: impacta reventa y alquiler. Mitigacion: memoria descriptiva y visitas a obras entregadas.
- Gastos ocultos: escritura, equipamiento, administracion. Mitigacion: checklist de costo total.
- Salida mal elegida: vender en mal momento o alquilar sin demanda. Mitigacion: analizar demanda real de tipologia y zona.
Si queres profundizar en el filtro de desarrolladoras, podes ver esta guia: 10 desarrolladoras de departamentos en pozo con proyectos finalizados.
Checklist final antes de invertir en pozo
- Defini salida: reventa o alquiler (y en que momento)
- Armaste costo total con extras (escritura y equipamiento incluidos)
- Calculaste 3 escenarios (conservador, base, optimista)
- Entendiste ajuste de cuotas y refuerzos
- Tenes comparables para el valor de salida
- Chequeaste antecedentes del proyecto y la desarrolladora
Plantilla simple para armar tu calculo
Podes copiar esta estructura a una hoja de calculo y cargar tus numeros.
| Item | Monto | Mes | Nota |
|---|---|---|---|
| Anticipo / adhesion | [ ] | 0 | Pago inicial |
| Cuotas (suma total) | [ ] | 1 a N | Considerar ajuste |
| Refuerzos | [ ] | [ ] | Si aplica |
| Gastos y escritura | [ ] | Entrega | Estimado |
| Equipamiento | [ ] | Entrega + 1 | Aires, luces, etc |
| Valor de salida | [ ] | Entrega o post | Reventa o alquiler |
Preguntas frecuentes
Invertir en pozo siempre deja ganancia
No. Depende del costo total, el ajuste, la demora y el valor real de salida. Por eso conviene calcular con escenarios.
Que conviene mirar, ROI o TIR
ROI sirve para un pantallazo. TIR es mejor si pagas en cuotas porque considera el timing de cada pago.
Como comparo proyectos distintos
Con el mismo modelo: costo total, meses a entrega, escenario conservador y valor de salida con comparables.
Siguiente paso
- Pozo vs usado en CABA: que conviene
- Desarrolladoras con proyectos finalizados
- Invertir en pozo en Argentina: guia completa
Si queres, pasame un caso real (zona, tipologia, precio de entrada, cuotas y plazo) y te lo convierto en 3 escenarios con ROI y una estimacion de rentabilidad anual para que lo uses como ejemplo dentro del post.