Los departamentos usados de 1 a 3 ambientes en CABA cerraron operaciones en abril 2026 a un promedio de USD 2.084 por m², segun datos publicados por Reporte Inmobiliario, RE/MAX Argentina y la Universidad del CEMA. Para quien evalua comprar en pozo, este indicador funciona como techo de referencia para medir el upside esperado al recibir la unidad.
Aviso: Esta informacion tiene caracter educativo y no constituye asesoramiento financiero ni recomendacion de inversion. Los datos de precios, rentabilidades y plazos son referenciales y pueden variar segun condiciones de mercado y proyecto. Verifica con un profesional matriculado antes de tomar decisiones de inversion.
El dato
La cifra surge exclusivamente de operaciones efectivamente concretadas (no precios de oferta). La variacion interanual fue practicamente neutra (-0,29 % respecto a abril 2025), confirmando un escenario de precios estabilizados en dolares. El nivel actual se ubica aproximadamente 5,7 % debajo del maximo de la serie reciente, registrado en enero de 2020.
Por tipologia, los valores promedio de cierre en abril 2026 fueron:
- Monoambientes: USD 2.231/m²
- 2 ambientes: USD 2.128/m²
- 3 ambientes: USD 1.975/m²
La brecha entre valores de publicacion y precios efectivamente convalidados fue del -4,96 %, dentro de margenes acotados respecto al ultimo año.
Que cambia para el inversor en pozo
- Techo de referencia para tu upside. Si compras en pozo a USD 1.500-1.700/m² y el usado promedio cierra a USD 2.084/m², el upside esperado al recibir es 22-39 %. Si el pozo te ofrecen a USD 2.000/m² o mas, el margen se diluye y el riesgo de obra deja de ser compensado.
- 3 ambientes mas castigados = oportunidad. El segmento de 3 ambientes muestra mayor correccion. Para inversores que apunten al perfil familiar/usuario final, hay margen de negociacion con desarrolladoras que tengan stock de 3 amb sin vender.
- Brecha publicacion-cierre del 4,96 %. Cuando una desarrolladora te muestre una tasacion de una unidad recientemente entregada, descontale ese ~5 % para tener un valor realista de salida. Pediendo la tasacion en base a operaciones reales del barrio, no a precios de publicacion.
- Estabilidad = piso reducido. Sin caidas significativas en el promedio, el riesgo de comprar mal en pozo y verte forzado a vender con perdida es menor que en ciclos volatiles. Esto baja la barrera psicologica para ingresar al producto.
Contexto
El primer cuatrimestre 2026 viene marcando un mercado con movimientos moderados y variaciones contenidas. Las diferencias entre tipologias y submercados (barrios) empiezan a tener mas relevancia que el promedio general. Para el inversor en pozo, esto significa que el barrio elegido y la tipologia importan mucho mas que apostar al ciclo macro.
Fuente
Informe publicado por Reporte Inmobiliario el 21 de mayo de 2026. Elaborado conjuntamente con la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina. La apertura por barrios y graficos historicos completos esta disponible en la seccion Indices de Reporte Inmobiliario.
Ver tambien: nuestro listado de desarrolladoras inmobiliarias en CABA y la guia de desarrollos en pozo por barrio para identificar oportunidades concretas por zona.
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