Costos e impuestos de comprar en pozo: escritura, sellos y gastos
Impuesto de sellos, escribano, inscripcion y gastos de escrituracion al comprar en pozo. Como separar los costos de cierre del ajuste de obra y armar el costo total.
Índice de la guía
El precio de lista de un departamento en pozo es solo una parte de lo que vas a pagar. Los costos e impuestos de escrituracion —impuesto de sellos, honorarios del escribano, gastos de inscripcion y otros conceptos— pueden sumar varios puntos porcentuales sobre el valor de la unidad. Esta guia ordena los bloques de costo del cierre, distinta de la guia de costos ocultos y armado del costo total (que cubre anticipo, cuotas y ajuste durante la obra): aca el foco esta en el momento de escriturar.
Aviso: Esta informacion tiene caracter educativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni impositivo. La normativa citada puede actualizarse y su aplicacion depende de cada caso. Verifica siempre la version vigente y consulta con un escribano, contador o profesional matriculado antes de firmar o tomar decisiones de inversion.
Respuesta rapida
- El impuesto de sellos es el costo de cierre mas relevante en CABA y GBA.
- Los honorarios de escribano y la inscripcion se suman al sellado.
- En pozo, buena parte del ajuste ya se pago durante la obra: no lo confundas con el costo de escritura.
Los tres bloques de costo de una compra en pozo
Conviene separar lo que pagas en tres bloques, porque se rigen por logicas distintas:
- Precio del inmueble: el valor de la unidad, que en pozo se paga en anticipo + cuotas y suele estar sujeto a ajuste por indice de construccion.
- Impuestos de la transferencia: impuesto de sellos y, segun el caso, retenciones o tributos nacionales.
- Honorarios y gastos: escribano, estudio de titulos, certificados, inscripcion en el Registro de la Propiedad y gastos administrativos.
El primer bloque lo trabajamos en detalle en la guia de rentabilidad y en la guia de ajuste por CAC. Aca nos concentramos en los otros dos, que son los que aparecen recien al escriturar.
Impuesto de sellos en CABA vs. GBA
El impuesto de sellos es un tributo provincial (o de la Ciudad) que grava la instrumentacion de la compraventa. En la Ciudad de Buenos Aires la alicuota general de sellos para compraventa de inmuebles ronda el 3,6% del valor de la operacion, y en la practica suele dividirse en partes iguales entre comprador y vendedor (alrededor de 1,8% cada uno), salvo pacto en contrario.
La Provincia de Buenos Aires tiene su propio Codigo Fiscal con alicuota y topes distintos, que se actualizan cada ano en la ley impositiva. Por eso, si comparas un proyecto en CABA con uno en el conurbano, el sellado puede cambiar el costo final de cierre.
Existen exenciones y reducciones —tipicamente para vivienda unica, familiar y de ocupacion permanente hasta cierto monto—. Las alicuotas, los topes y las exenciones cambian con frecuencia: verifica la version vigente en la normativa fiscal de la jurisdiccion o consultalo con el escribano interviniente antes de presupuestar.
| Concepto | Quien suele pagarlo | Nota |
|---|---|---|
| Impuesto de sellos | Comprador y vendedor (mitades) | Alicuota provincial/CABA; hay exenciones por vivienda unica |
| Honorarios del escribano | Comprador | Fijados por arancel; el comprador suele elegir escribano |
| Estudio de titulos y certificados | Comprador | Anteriores a la firma |
| Inscripcion registral | Comprador | Registro de la Propiedad Inmueble |
Gastos de escritura y quien los paga
La escritura traslativa de dominio la otorga un escribano. Sus honorarios se calculan sobre el valor de la operacion segun arancel, y por costumbre los abona el comprador, que ademas suele tener el derecho de elegir la escribania. A los honorarios se suman los gastos de estudio de titulos, certificados de dominio e inhibicion, y la inscripcion en el Registro.
En una compra en pozo hay un matiz importante: hasta que el edificio no esta terminado y sometido al regimen de propiedad horizontal, no hay una unidad funcional para escriturar. Por eso muchas veces primero firmas un boleto de compraventa o ingresas a un fideicomiso, y la escritura recien ocurre al final. Revisa que firmas antes de la escritura en la guia del boleto de compraventa y las clausulas clave del contrato.
Costos durante la obra: el ajuste no es un impuesto
Un error comun es meter el ajuste de las cuotas en la misma bolsa que los costos de escritura. No son lo mismo. El ajuste por indice de construccion (CAC u otro) incrementa el precio de la unidad mes a mes mientras dura la obra; ya lo fuiste pagando en las cuotas. Como funciona ese mecanismo esta explicado en la guia de ajuste por CAC y en la guia de dolar y construccion.
Al momento de escriturar, entonces, lo nuevo que aparece es el bloque impositivo y de honorarios, no el ajuste (que ya esta incorporado al precio final de la unidad).
Como armar el costo total real, sin sorpresas
Para no llevarte sorpresas, arma una planilla con estas lineas:
- Precio final de la unidad (con ajuste ya aplicado).
- Impuesto de sellos (tu parte).
- Honorarios de escribano + estudio de titulos + certificados.
- Inscripcion registral y gastos administrativos.
- Eventual comision inmobiliaria, si operas por intermediario.
- Equipamiento y terminaciones que no vengan incluidas.
Sumando todo tenes el costo total, que es el numero que importa para calcular rentabilidad. Si vas a operar por una inmobiliaria matriculada, revisa como elegirla en mejores inmobiliarias de CABA; y si comparas proyectos, mira las fichas del catalogo de desarrollos en pozo.
Preguntas frecuentes
Cuanto es el impuesto de sellos al comprar en CABA?
En la Ciudad de Buenos Aires la alicuota general de sellos para compraventa ronda el 3,6% del valor de la operacion, habitualmente dividido en partes iguales entre comprador y vendedor. Hay exenciones para vivienda unica y permanente hasta cierto monto. Verifica la alicuota y el tope vigentes porque se actualizan.
Quien paga la escritura en una compra en pozo?
Por costumbre los honorarios del escribano, el estudio de titulos y la inscripcion los abona el comprador, que suele elegir la escribania. El vendedor aporta la documentacion del inmueble. Todo esto aparece recien al escriturar, que en pozo ocurre al terminar la obra.
El ajuste por CAC es un impuesto?
No. El ajuste por indice de la construccion incrementa el precio de la unidad durante la obra y lo pagas en las cuotas; no es un tributo. Los impuestos de la operacion (sellos) y los honorarios aparecen aparte, al escriturar.
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