Comprar en pozo desde el exterior: guía para argentinos no residentes

Comprar en pozo cuando vivis afuera es posible, pero cambia toda la logistica: no vas a firmar en persona, tenes que resolver como mandas los fondos y como los declaras de los dos lados. Esta guia ordena el camino real de un argentino no residente que quiere invertir en preventa en CABA, desde el poder al apoderado hasta la escritura, sin humo.

Lo primero: vas a necesitar un apoderado

Si vivis en el exterior y no vas a viajar para cada firma, la figura central es el apoderado: una persona de tu confianza en Argentina que actua en tu nombre. Puede ser un familiar, un amigo o un profesional, como un abogado o un escribano. El apoderado firma por vos dentro de los limites que vos le fijes en el poder.

Elegir bien a esa persona es la decision mas importante de todo el proceso. Un apoderado con facultades amplias puede firmar el boleto, hacer pagos y hasta escriturar. Por eso conviene definir con precision que puede y que no puede hacer.

El poder para comprar: como se otorga desde afuera

El poder es el documento que le da facultades al apoderado. Tenes dos caminos habituales para otorgarlo sin estar en el pais:

• En el consulado argentino del pais donde vivis: el consulado cumple funciones notariales y puede tomar el poder.
• Ante un escribano o notario local, y despues legalizarlo con la apostilla de La Haya para que tenga validez en Argentina. Si el pais donde vivis no adhirio a esa convencion, se usa la legalizacion consular.

Sobre el alcance, se suele hablar de poder especial (limitado a una operacion concreta) o poder general (amplio, para varios actos). Cual conviene en tu caso depende de cuanto queres delegar y del criterio del profesional [verificar con escribano].

CDI y cuentas: tu identificacion fiscal si no tenes CUIT

Para escriturar en Argentina necesitas estar identificado ante el fisco. Si sos no residente y no tenes CUIT, suele usarse la CDI (Clave de Identificacion), el numero que se asigna a quienes no realizan una actividad que exija CUIT pero necesitan operar, por ejemplo para figurar como titular de un inmueble. Que numero exactamente te van a pedir lo define el escribano segun tu situacion [verificar con escribano].

En cuanto a cuentas bancarias, no siempre es obligatorio tener una cuenta local para comprar, pero puede simplificar los pagos al desarrollador y la trazabilidad de los fondos. Confirma con tu banco y con el escribano que estructura de pago acepta cada proyecto.

Transferir los dolares y probar el origen de los fondos

Este es el punto donde mas gente se traba. No alcanza con tener el dinero: hay que poder demostrar de donde salio y moverlo por un canal que deje rastro. Guardar los comprobantes desde el primer peso es clave, tanto para el desarrollador como para tu declaracion patrimonial.

El regimen cambiario argentino cambia seguido y define como entran los fondos, con que cotizacion y con que costos. Antes de transferir, confirma las condiciones vigentes con tu banco y con un contador [verificar]. Si queres entender como se ordena esto del lado fiscal argentino, te sirve la guia sobre como declarar una inversion en pozo y el origen de fondos.

Paso	Que necesitas	Dato a confirmar
Otorgar el poder	Documento con datos del apoderado y facultades definidas	Si conviene poder especial o general [verificar con escribano]
Legalizar el poder	Apostilla de La Haya o legalizacion consular	Si tu pais adhirio a la Convencion de La Haya
Identificacion fiscal	CDI o CUIT segun corresponda	Que numero te pide el escribano [verificar]
Transferir fondos	Comprobantes de origen y ruta bancaria trazable	Regimen cambiario y costos vigentes [verificar con contador]
Escriturar	Poder vigente y fondos acreditados	Retenciones y certificados aplicables [verificar con escribano]

Quien firma el boleto y la escritura

En una compra en pozo casi nunca escrituras al principio. Primero firmas el boleto de compraventa (o el contrato de adhesion al fideicomiso), y la escritura recien llega cuando la obra termina y hay posesion. En los dos momentos, si vivis afuera, firma tu apoderado con el poder que otorgaste.

El boleto es el instrumento que fija precio, forma de pago, ajustes y plazos, asi que revisar sus clausulas antes de que tu apoderado firme es fundamental. Si no lo tenes claro, mira que firmas en el boleto de compraventa y como protegerte. Y si te preocupa como vas a afrontar las cuotas mientras estas afuera, la guia de financiacion, cuotas y ajustes te ordena los numeros.

Implicancias impositivas del no residente

Como no residente, tu situacion impositiva tiene diferencias respecto de quien vive en el pais, y conviene entenderlas antes de comprar, no despues:

• Al comprar y mantener: el inmueble en Argentina puede quedar alcanzado por tributos locales y patrimoniales; la forma en que un no residente los declara suele diferir de la del residente [verificar con contador].
• Al vender o alquilar: las rentas y la ganancia por la venta de un inmueble de un no residente suelen tener un tratamiento y retenciones especificas, muchas veces canalizadas a traves de un responsable local [verificar con contador].
• Del lado del pais donde vivis: tu inversion en Argentina puede tener que declararse tambien alla. Los convenios para evitar la doble imposicion, si existen entre los dos paises, cambian el panorama [verificar con contador].

Ninguno de estos puntos es un tramite estandar: dependen de tu pais de residencia, del monto y de la normativa vigente al momento de operar. Sentarte con un contador que maneje operaciones de no residentes antes de firmar te ahorra sorpresas caras.

Con el apoderado designado, el poder legalizado, la identificacion fiscal resuelta y los fondos trazados, comprar en pozo desde afuera deja de ser un laberinto. Si queres ver que proyectos hay disponibles para empezar a evaluar, mira los desarrollos inmobiliarios del catalogo.

Preguntas frecuentes

Puedo comprar en pozo en Argentina si vivo afuera y no tengo residencia?

Si. No necesitas residencia argentina para ser titular de un inmueble. Lo que necesitas es identificarte ante el fisco (CDI o CUIT segun el caso) y, si no vas a viajar, un apoderado que firme por vos con un poder valido.

Necesito viajar para firmar el boleto o la escritura?

No es obligatorio. Podes otorgar un poder desde el exterior, en el consulado argentino o ante un notario local con apostilla, y tu apoderado firma tanto el boleto como la escritura en tu nombre.

Que es la CDI y cuando la necesito?

Es la Clave de Identificacion que se asigna a quienes necesitan operar sin tener CUIT, por ejemplo para figurar como titular de un inmueble. El escribano te indica si en tu caso corresponde CDI o CUIT [verificar con escribano].

Como transfiero los dolares sin problemas por el origen de fondos?

Movelos por canales bancarios que dejen rastro y guarda todos los comprobantes que muestren de donde salio el dinero. El regimen cambiario define como entran los fondos y con que costos, asi que confirma las condiciones vigentes con tu banco y un contador antes de transferir [verificar].

Que impuestos paga un no residente al comprar y al vender?

Un no residente puede estar alcanzado por tributos patrimoniales sobre el inmueble y por retenciones especificas al vender o alquilar, con un tratamiento distinto al del residente. Depende de tu pais y del monto, por eso conviene revisarlo con un contador antes de operar [verificar con contador].