Escrituras suben pero las hipotecas se desploman 37%: qué dice el dato de junio para el que compra en pozo

El dato oficial de junio de 2026 dejó una foto que vale la pena leer con atención: en la Ciudad de Buenos Aires se firmaron 5.990 escrituras de compraventa, un 3,96% más que en junio de 2025, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Es el sexto mes consecutivo de actividad sostenida. Pero en el mismo informe aparece la contracara: las operaciones concretadas con crédito hipotecario cayeron 37,1% interanual, apenas 765 hipotecas frente a las 1.216 de un año atrás (dato difundido por Infobae el 24 de julio de 2026).

En otras palabras: se escritura más, pero cada vez menos gente compra con banco. El mercado se está moviendo con dinero propio, no con financiación bancaria. Para quien evalúa entrar a un proyecto en pozo, esa distincion no es un detalle tecnico: es la clave de por qué el pozo sigue siendo, hoy, la vía de acceso más transitada.

Los números de junio, en orden

• Escrituras totales CABA: 5.990 en junio 2026, +3,96% interanual y +10,2% respecto de mayo. El monto total de las operaciones también creció con fuerza en pesos. (Colegio de Escribanos CABA / Ámbito)
• Compras con hipoteca: 765 actos, una baja del 37,1% interanual. En el acumulado del año las operaciones con crédito suman 4.152. (Infobae, 24-jul-2026)
• Referencia del pico: en julio de 2025 se habían firmado 1.393 hipotecas, cuando el crédito llegó a explicar cerca del 20% de las compraventas. Desde ese techo, se retrocede. (Reporte Inmobiliario, ago-2025)
• Provincia de Buenos Aires: en el primer semestre de 2026 se registraron 55.035 escrituras (-7,8% i.a.), de las cuales solo el 12,5% fue con hipoteca. La foto del crédito flojo no es solo porteña. (La Opinión / La Verdad Online)

Por qué se enfría el crédito si la tasa bajó

Podría esperarse lo contrario. La tasa promedio de los créditos UVA bajó a alrededor de 9,19% en mayo de 2026, desde valores superiores al 11% en enero, con un rango de mercado que va del 3,5% al 15% según banco y perfil. Y sin embargo el volumen no repunta.

La explicación que repiten las fuentes del sector es de fondo, no de tasa: el crédito hipotecario arrancó 2026 sin envión tras desacelerarse en el último bimestre de 2025, y sigue siendo el principal cuello de botella de la operatoria. El ingreso en pesos necesario para calificar, la relación cuota-ingreso y la cautela de las familias frente a un préstamo en UVA de largo plazo pesan más que el número de la TNA. Conviene tomar estos factores como elementos a verificar caso por caso con cada banco, porque las condiciones cambian rapido.

La novedad que puede mover el tablero

Hay un desarrollo regulatorio para seguir de cerca: las hipotecas divisibles, reglamentadas por la Resolución Conjunta 2/2025, permiten que un banco otorgue una hipoteca global al desarrollador y la subdivida entre los compradores a medida que se venden las unidades, habilitando crédito "desde el pozo". En agosto de 2026 se anunció incluso un primer crédito para comprar en pozo a 20 años. La implementación, sin embargo, es lenta: el Banco Nación, que concentra buena parte del stock hipotecario, todavía no lo ofrece como producto masivo. Es una puerta que se está abriendo, no una que ya esté abierta.

¿Qué significa para el que invierte en pozo?

El mensaje central del dato de junio es que el volumen de operaciones se sostiene sin apoyarse en el crédito. Y el pozo es, por naturaleza, el segmento que menos depende del banco: se paga con anticipo más cuotas durante la obra, muchas veces ajustadas por índice de la construcción (CAC), sin necesidad de calificar para un préstamo hipotecario al momento de reservar.

• El pozo compite en su propia cancha. Mientras el crédito para usado siga flojo, la financiación directa del desarrollador es una de las pocas formas de comprar en cuotas. Eso sostiene la demanda del segmento.
• Menos competencia de compradores apalancados. Con pocas hipotecas activas, el comprador de contado o en cuotas del desarrollador enfrenta un mercado con menos presión de demanda financiada, algo a favor al negociar.
• Atención a la ventana del crédito divisible. Si las hipotecas desde el pozo se masifican, podrían sumar demanda al segmento más adelante. Vale seguirlo, sin darlo por hecho.
• Verificá siempre el esquema de pago. Anticipo, cantidad de cuotas, índice de ajuste y saldo a la posesión definen el costo real. Son datos a chequear en el boleto, proyecto por proyecto.

La conclusión no es que el crédito "no sirva", sino que hoy no es el que sostiene al mercado. Para el inversor de pozo eso confirma una lógica conocida: en la Argentina, comprar en pre-construcción con financiación del desarrollador sigue siendo la vía de acceso más usada cuando el banco no acompaña.

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Fuentes: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Escrituras de compraventa junio 2026 (23-07-2026): https://www.colegio-escribanos.org.ar/2026/07/23/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-junio-2026/ · Infobae — Aumentó la cantidad de escrituras en CABA en junio, pero se desplomaron casi 40% las compras con hipoteca (24-07-2026): https://www.infobae.com/economia/2026/07/24/aumento-la-cantidad-de-escrituras-en-caba-en-junio-pero-se-desplomaron-casi-40-las-compras-con-hipoteca/ · Ámbito Financiero — Escrituras CABA: las compraventas crecieron casi 4% en junio pero el crédito hipotecario no repunta: https://www.ambito.com/real-estate/escrituras-caba-las-compraventas-crecieron-casi-4-junio-pero-el-credito-hipotecario-no-repunta-n6302863 · La Nación Propiedades — Créditos hipotecarios: la venta de propiedades repuntó en junio, pero sigue lejos del pico de 2025 (23-07-2026): https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/creditos-hipotecarios-la-venta-de-propiedades-repunto-en-junio-pero-sigue-lejos-del-pico-de-2025-nid23072026/

Preguntas frecuentes

¿Cuántas escrituras se firmaron en CABA en junio de 2026?

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en junio de 2026 se registraron 5.990 escrituras de compraventa, un 3,96% más que en junio de 2025 y un 10,2% más que en mayo. El monto total de las operaciones también creció en pesos.

¿Por qué cayeron las hipotecas si el crédito bajó de tasa?

Aunque la tasa promedio UVA bajó a cerca del 9,19% en mayo de 2026, el volumen de créditos no repunta. Las fuentes del sector lo atribuyen a factores de fondo: ingresos necesarios para calificar, relación cuota-ingreso y cautela ante préstamos de largo plazo en UVA. Son condiciones a verificar con cada banco, que cambian rápido.

¿El dato de junio hace más o menos atractivo comprar en pozo?

El dato muestra que el mercado se mueve con dinero propio y no con crédito bancario. Como el pozo se financia con anticipo y cuotas del desarrollador, sin depender de una hipoteca, sigue siendo una de las vías de acceso más usadas. Aun así, conviene verificar el esquema de pago de cada proyecto antes de decidir.